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September 2019

古洞、馬屎埔的歷史

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古洞的名字,最早可以追溯至二戰前。1934工商日報的報道中己有「古洞村」。有舊村民指當時的「古洞村」即現今的古洞。但從字義來說,能稱為村的都是有準確的範圍,而非現今以「古洞」泛指一個區域(河上鄉以西、馬草壟以南、落馬洲以東)。

故此我認為,「古洞」的概念,認該是二戰後當愈來愈多偷渡到香港的人定居古洞村及周圍時,才發展出「古洞」這個地理概念。其中一個佐證便是戰前的地圖都沒有標出現今古洞的位置,而到戰後1950年代的地圖仍然只標出軍人宿舍,沒有提及古洞村或是古洞。

古洞作為附近一帶區域的泛稱,我能找到最早的是1969年Crown Land and survey department的地圖,在此前這一帶都只有標示 Dills corner camp(軍人宿舍)。

1934年工商日報的報道

1952年的地圖只標示了軍人宿舍的位置

1969年Crown Land and survey department的地圖

 

雖然古洞最少有50年,但有關的歷史記錄非常之少。比較可以確定的是1970年末是古洞最繁榮的年代,工廠、商鋪林立。但到1980初年代,古洞近半的範圍被清拆,古洞的商業便漸漸衰落。

新界東北Style:生活可以是這樣的 臉書專頁中分享的古洞分區圖

1972年的航空照,青山公路以南及軍人宿舍以西仍然有不少農田,聚落集中軍人宿舍以東(煙寮區)

1976年的航空照,軍人宿舍西邊的區域叫做「意大利農場」,意大利農場在1980年因發展商收地而非清拆。當時發展商想在古洞興建別墅,收購土地後將居民趕走,平整土地。但不知為何土地最終沒有發展,直到今日也是平地一片。可見發展商之耐性。意大利農場的位置,正是今日古洞北發展區的市中心。是發展商有眼光,抑或是官商勾結?

1980-06-11 工商日報

 

 

1982年的航空照,青山公路以南的農地大部分被改成建築物

1985年的地圖,青山公路以南大片土地被清空發展

到了1988年,新的環迴公建成,最南端是現今的古洞路。

 

在google做資料搜集時,找到的文章都描述在1980年代初青山公路「兩旁」因發展新界環迴公路被清拆,令我一直以為清拆的範圍大概就是如今新界環迴公路及青山公路的範圍,應該不需要清拆很多商鋪,沒想明白為可會引致古洞的衰落。考查舊地圖,才發現清拆範圍遠大於此。實際上清拆範圍北端至新界環迴公路,南端至古洞路。加上意大利農場在1980年己被清拆,古洞大半範圍己被摧毀,不衰落就怪。

1981-11-30 工商日報

1982-07-30華僑日報

據當時新聞報道,1982年古洞的農作物生產總值達5億5500萬,豬雙生產總值達2億2180萬,雞鴨家禽生產達5億4200萬。小型工廠則佔香港工廠總數百份之91。可見工農生產之蓬勃。

報道說共有107間商鋪因環迴公路發展而被拆。

有曾在古洞居居住的市民分享他記得的古洞店鋪名字(不一定在此時被清拆),包括:

萬隆金魚、龍騰閣騎術學校、永合隆木園、榮利五金、 明記咖啡冰室、茄脚(客家話,意指瘸腿)伯剪髪、永大家畜藥房、合生隆飼料、豬公陳配種 、鄭少川中醫、炎興隆飼料白米、成泰號、新隆記單車水泵、大生堂、孫江跌打、林記打鐵舖、余英標跌打醒獅、仁慈幼稚園、鍾興士多、忠記金魚埸、中裕國貨公司、鴻英茶樓、智生肉枱、和生孵化鷄仔、林棠記粥粉麵、陳正記、蔡發隆、羅祥記鮮魚、天天茶樓、古堂記燒肉、富華冰室、亞貴馬房、羅梁國術、海記洋什、陳升記、仁綠餅家、林漢記、琼豐文具、譚財記 、明記燒臘飯店 、雅敦時裝、合興士多、陳林肉枱、永豐士多辦舘、廖玖記、梅記、合群洋服、羅祥理髪、福利冰室、林壽記肉枱、發記芽菜豆腐、任記什貨鋪、姑婆菜檔、泗益、王根益、天天茶樓、明利冰室、曾雄記、曾橋洗衣、羅貴記、岑記、陳成豬肉、羅錦記雜貨舖、毅興電噐、豬肉婆(娟姐)、賣魚婆、賣雞婆、永興肉枱、吳記財醫師、黃明利生果、玉昌士多、陳廣記飼料、錦益茶樓、張記報紙、德利潮州糖餅、彭記賣柴、新東南火水、亞福担水、毛松夜粥、張醫生、黎波記、富華冰室、林祥興單車、黄文記孵化、陳師父學車、羅貴教車、占美車房、蘇記車房、泰山雨遮廠、周記鷄蛋、姚炮菜種火水火炭農具、翁園士多、上海皂廠、新興趣藤廠、文華手套廠、錶帶廠、膠花廠、調源醬油廠、盈豐酒廠、李錦記、悦和醬園、泗和、培幼幼稚園、砂磚廠、藥廠、許金豐五金水泥、林勝合、和記孵房等……

 

可見古洞曾幾可時也是個能不假外求的社區。新界東北發展計劃的撥款己經批出,第一階段的收地亦己開始。可是此時坊間亦沒有記載古洞歷史的書藉,古洞的歷史隨着居民的遷出及逝去,亦將消失。

 

至於只是馬屎埔一直都以務農為業,更缺乏記載,談歷史不知從何說起。嘗試查了下不同年代的航空照片,大概可以勾畫出馬屎埔的發展。

1990年,聯和墟東北邊正準備發展,而馬屎埔幾乎全是農地

1995年,綠悠軒、榮輝中心、榮福中心己經落成,馬屎埔的寮屋數目增加,同時開始有小量的棄耕地出現。

2007年,只有少量仍在耕作的農地,絕大部分農地經己棄耕。

2012年,棄耕的情況沒有改善,而寮屋的數量稍有增加。

2017年,寮屋的數目大幅減少。雖然政府收地時有賠償,但處於私人土地的屋民大多等不多收地的日子己經被發展商趕走了。

 

馬來西亞的華人舊建築

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今年四月份到馬來西亞的馬六甲、吉隆坡、檳城旅行,原本打算是吃喝完樂,享受一下美食的,卻意外地發現馬六甲、檳城有大量的戰前華人建築(沒有做功課之故!),便改行拍攝起來。

一直以來我都頗為迷戀舊建築,不是喜歡他們的殘舊,而是喜歡欣賞設計者的不同意念。雖然樓宇的基礎樣式不多,但是設計者都會跟據其興好而調整,例如用上不同的花紋/幾何圖案/柱體/顏色/物料,兼顧實用與美感。不似現時的新建築,為了節省成本,盡可能地發水及採用模組化的組件,實用性及美感皆是次要。

之前曾經上過廣州看舊樓,與馬來西相比,廣州的舊樓年份上應該比較新(估計是戰後興建的)、不多有騎樓、多有露台(雖然部分露台己被封起作起居之用)、裝飾較為樸素、多用作民居。而馬六甲與檳城的舊樓則多為戰前的樣式(兩至三層為主)、幾乎全都有騎樓及不設露台、底層多半仍然用作商鋪。相對於廣州,馬六甲及檳城的舊樓更像我們在舊相中看到的戰前香港,也許因為兩者皆是英國殖民地之故?


走筆至此,有感對馬來西亞認識不多,無重着墨,網絡又缺乏華文資料,便借了馬來西亞的歷史書來讀(磚頭厚的英文書)。馬來西亞的「馬來」 (Malay)一詞,指的是馬來民族,而sia則是希臘文,意思是 ‘State of’,換過來說,馬來西亞的意思就是馬來人的國。

馬來西亞的政治雖由馬來人控制,但馬來人的來源其實不在馬來半島,而是來自馬六甲海峽對岸的蘇門苔臘。13-15世紀當時在Srivijaya國的馬來人是馬六甲海峽周邊最強大的勢力,其領土覆蓋今天的蘇門苔臘及馬來半島。馬來人以其國力及文化的優越性,漸成為馬來半島的文化主流及正宗。

馬來人在葡萄牙佔領馬六甲(1511年)前,主要的貿易對像是中東、印度及周邊諸國。因此馬來文化中吸納了不少印度文化,而馬來文中亦可以找到些梵文詞彙。

馬來人最早信仰印度教及佛教。也許是因為與中東、印度西北部省份(皆歸化了伊斯蘭)貿易的緣故(伊斯蘭教徒可享有貿易便利,如由穆斯林控制的埃及,港口只接受伊斯蘭商人的船隻),馬來人早在15世紀己經歸化了伊斯蘭,其後更將伊斯蘭文化與馬來文化相交融,使伊斯蘭成為馬來人其中一個身份認同的來源。例如現今法律上馬來人的定義為「習慣說馬來語,行馬來文化,信奉伊斯蘭教」,不是伊斯蘭教徒,根本就不能成為馬來人。

葡萄牙人早在16世紀初己經找到來往萄葡牙與馬來西亞的航線,在1511年,萄葡牙人佔領馬六甲,正式開始在馬來半島殖民。這時葡萄牙貿易的物品主要是香料。在1641年,荷蘭人擊退了葡萄牙人,佔領馬六甲。此時,歐洲人雖然有武力的優勢,但無意控制整個馬來半島,只控制港口城市,以便進行貿易(就如同英國控制香港般)。殖民地的範圍只限制於馬六甲,其他的馬來城邦仍然是由蘇丹統治。

18世紀初,中國取消了南中國港人與南洋貿易的禁令,中國與南洋(馬六甲只是轉口港之一)的貿易才開始增加,歐洲人亦在這裡發展與中國的貿易。馬六甲成為中歐貿易的轉口港。歐洲人在這裡購買中國的茶業,歐洲人則將印度的紡纖品及鴉片賣到馬來半島,換取錫及香料,再與中國人貿易。

直至此時,在馬來半島的中國人多以貿易、開店為生。直至英國人在1786年取得檳榔島(即檳城)後,英國因着對錫的大量需求,便鼓勵中國人到南洋做礦工,增加礦產。皆因英國統治者認為馬來人普遍懶惰,而中國人更勤勞,是更好的勞工。後來當馬來西亞的莊園種植(種植經濟作物如像膠)興旺時,大量中國人亦在莊園耕作。

檳城與馬六甲的華人建築源自於18世紀開始就到兩地貿易的華人,由於兩地皆是殖民地,商業尤其發達,華人比例相對其他城市更高,留下了大量華人建築,尤其是騎樓。

英國人這個政策亦導致馬來人大多只在鄉郊耕作,滿足自身所需。而中國人則逐漸掌控了馬來西亞的貿易,導致馬來西亞人的收入普遍較低。即使在馬來西亞立國後政策向馬來人傾斜,也未完全改變這種情況。

1795年,拿破侖佔領荷蘭,荷蘭的元首(Stadtholder)逃到英國,為免被法國取得荷蘭在馬六甲的殖民地,便求英國暫時托管馬六甲。至此英國成為馬來半島上最強的外來政治勢力。1819年,英國取得新加坡,設立新加坡殖民地。1824年,與荷蘭簽訂條約,將新加坡以南的島嶼,以及爪哇、蘇門苔臘歸入荷蘭的勢力範圍(Sphere of Influence),而馬來半島,婆羅洲則歸入英國的勢力範圍。這條界線,便成為今天馬來西亞與印尼的邊界。即使印尼蘇門苔臘部分省份的文化與馬來人相近,亦因分治以久,不能再併入同一國家。荷蘭人簽訂條約後將馬六甲讓給英國,專心經營雅加達。

英國殖民新加坡之後的半個世紀,英國人本着只做生意的心態,盡量避免干預馬來半島中各個馬來邦國的政治。同時,亦由於英國的不干預,馬來邦國常因爭奪王位而引起衝突,有時更會危及馬六甲海陝的商船(爭位者透過搶掠商船以籌措資金)。1874年是這個政策的轉捩點,英國人與Perak邦國(現今的霹靂省)的王子Raja Abdullan 簽訂 Pangkor 條約,以支持他成為繼任蘇丹。代價則是Perak以後允許英國人在Perak欽點參政司 (Resident),蘇丹在決策時,需要根據參政司的意見 (Advice) 並得其同意 (Consent),英國人亦派出理民官 (District Officer)以監管地方行政,自此Perak就落入英國的控制中。蘇丹的權力,只限於宗教與傳統 (Religion and Custom)有關的事項。漸漸其他邦國亦因各種原因接受英國委派參政司,名義上馬來邦國的主權仍在蘇丹手中,但實際的決策權己經落入英國人手中,成為半殖民地。導致政策轉變的主因是英國人逐漸相信只有馬來邦國的政治穩定並控制於英國人手中,才能夠提供良好的環境予企業在當地運作,獲得馬來半島的資源。

馬來西亞北部的邦國雖然以馬來人為主,但20世紀前政治上臣屬於泰國,屬於泰國的附庸國,需要定期進貢,而當暹邏與他國發生戰爭時,亦需要支援。直至1909年,泰國與英國簽訂條約,將部分屬於泰國的馬來附庸國 (Kedah, Kelantan, Perlis, Terengganu)歸入英國的勢力範圍,不再行宗主國之職。這條界線,同時成為現今泰國與馬來西亞的邊界。泰國這個決定,亦植下了南部以馬來人為主的也拉府、北大年府、那拉提瓦府分離主義的因。自2004年起,三府動亂,己經超過6500人死在動亂之中。

1896年,Perak, Selangor, Negeri Sembilan, Pahang 四個邦國在英國的推動下成立了馬來聯邦,而1909年在泰國手中上邦國則未有併入聯邦。各邦國的蘇丹仍然保留,是名義上的君主。

1957年,馬來西亞獨立,此時馬來聯邦的範圍只包括馬來半島的馬來邦國及英國殖民地馬六甲、檳榔島。馬來邦國的蘇丹在獨立成立後仍然保留,成為每個邦的名義領袖。亦是現在馬來西亞蘇丹的由來,現時馬來西亞的各邦的蘇丹會輪流擔任馬來西亞的國王,成為馬來西亞名義上的君主。

雖然獨立時馬來西亞己有大量華人(3-4成),但由於蘇丹及當地馬來人的支持及影響,馬來西亞的政策向馬來人傾斜,同時馬來人在取得公職上有優勢,控制了馬來西亞的政治。

1963年,新加坡及婆羅洲的馬來邦國加入了馬來西亞。後來因為新加坡以華人為主,而新加坡的華人政黨立場是政府應公平對待馬來人與華人,希望馬來西亞能夠成為馬來西亞人的馬來西亞 (Malaysian Malaysia) 而非馬來人的馬來西亞 (Malay Malaysia),馬來西亞的執政聯盟為免新加坡的華人政黨對他們造成威脅,迫使新加坡退出馬來西亞聯邦。

 

參考書

A history of Malaysia- by Barbara Watson Andaya and Leonard Y. Andaya.

 

 

August 2019

古洞/馬屎埔的綠

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古洞北及粉嶺北都有很多的綠化地,前者的綠化地集中在塱原,後者則集中在馬屎埔。

塱原的農地大多仍有耕種,農田不設鐵絲網、門柵。遊人幾乎可以隨意走動。想來農夫較為接納外人之故。因此每到冬天,便有不少雀鳥愛好者來觀鳥。塱原可說是真正的鄉郊,保留了傳統的農業生活。

馬屎埔的景色不比塱原,而且很多農地己經棄耕,雜草叢生。只有少數農田仍在耕作。

 

新界東北發展 – 政府做左D乜?

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政府財委會己經於今年(2019年)5月3日的會議中批准了新界東北發展計劃第一期工程的費用,今年下半年便會開始收地。關於古洞/馬屎埔的發展計劃的報道不多,一來兩地對於城市人來言非常陌生,二來樓價高企,城市人很自然就站在古洞/馬屎埔居民的對立面,沒有意欲去關注這件看似正當的發展計劃。

讓我們看看,東北發展計劃發生了甚麼事情,對不同的人有甚麼影響。結論寫在前頭,有地(持有地權)有利,冇地冇利,沒有地權的寮屋居民是東北發展最大的損失者,沒有地權,政府就只需要酌情賠償,而賠償遠不足在他區過同樣的生活。

東北發展計劃方兩期進行,第一期的發展計劃覆蓋下圖灰色的位置,第二期發展計劃則覆蓋下圖黃色位置

古洞北

 

粉嶺北

寮屋居民

目前在第一期發展範圍內受影響的合資格寮屋住戶約有445個,而第二期發展計劃內的約有1050個,共4200人。只有政府作「凍結登記」時居住於發展範圍內的寮屋居民方符合資格。

居住於第一期發展計劃內的住戶預需要在今年下半年起2年內陸續遷離現址。在第一期發展區內的寮屋住戶,在2018年5月時居住滿七年者,可免經濟審查安排居住公屋、或購買居屋,而不滿七年,但兩年以上者,通過經濟審查則可安排居住公屋。

安置屋邨位於粉嶺百和路及洪水橋內,,預計於2023年/2024年左右入伙,在此之前政府會安排受影響居民租用其他地方的公屋單位。奇怪的是居民不能選擇居住於新發展區的公屋,只能他區遷移。

除了上公屋外,政府亦會發放以下兩種津貼,各有不同的資格。若住戶兩者都符合資格,亦只可二選一。

  1. 特設現金津貼

在1984/85年度寮屋登記時己記錄在案的住戶—可獲發60萬的賠償(若果選擇購買居屋則減至50萬)

  1. 核準特惠津貼

每平方米的寮屋面積補償12,096元,保底補償60,480元,最高可補償1,209,600元。以上數字需以居住年期調整。例如居住在面積50平方米(約537尺)的寮屋15年,則可獲發12,096 * 50 * 60% = 362,880的核準特惠津貼。

取得這些補償的前提是收地時還在發展區屋住,然而很多居民未等到政府收地,便在發展商買地的過程被發展商趕走了。曾經何時馬屎埔及古洞的人口是今天的數倍,可是發展商買地後,便以寮屋居民居住在私人土地上為由將他們趕走。

工廠經營者

若工廠持有土地,其影響可參閱下面大地主/小地主的項目,但無可避免的是工廠必然要遷至他處,若無法覓得合適地點,只有結業一途。

 

農夫

在古洞北、粉嶺北第一期工程將會收回約4公頃的農地。而在塱原則會收回約37公頃的農地,其中塱原的11公頃農地預計在政府收地後可維持農業用途,餘下的要麼為展成遊客區域、要麼就成為生態保育區域(類似天水圍濕地公園?)總共農夫會失去30公頃的農地。

 

塱原生態保育區的範圍

塱原的農地將會發展成為自然生態公園(類似天水圍濕地公園?)

政府為了補償,準備在蕉徑一帶設立農業園給受影響農夫。農業園的總面積約80公頃。發展分兩期進行,第一期7.5公頃左右的農業園預計在2020年第四季起分階段完成。第二期則未有時間表。然而第一期農業園的面積只有受影響農田的30%左右(即11公頃),無法安置所有受影響農戶,而且設立農業園前己在該範圍內耕種的農戶比塱原的農戶有更優先的權利租用。更甚者第一期的計劃中政府不容許農夫在田邊興建永久居所,只能興建供短暫休息之用的設施。受發展影響的農夫若想在農業園復耕首先要有足夠的運氣得到名額,然後耕田也得像上班族一樣搭車到工作地點(農田)去。

 

農業園的範圍

 

原居民

在古洞北的兩條原居民邨(河上鄉及燕崗),均不在發展範圍。原居民的邨地價值可因鄰近發展區而增加,而且能夠有更便利的交通。

 

石仔嶺安老院院友

政府將會在古洞興建一座新的安老院,以供受影響的院友使用,環境當然沒有現在那麼開揚。

 

大地主(地產商)

政府將以每方尺1124元 / 每方尺屋地2230元的價格(根據2019年3月22日最新的補償率)向發展區內的土地持有人收回土地作發展之用。

然而若果土地持有人持有相連的土地面積超過4000平方米(0.4公頃),而且土地位於發展區規劃用作私人發展的範圍內,則土地持有人可以申請「原址換地」,即向政府補地價以換取發展該幅土地的權力。這項由陳茂波擔任發展局長時推出的政策有別於以往政府統一收回所有土地,再作公開發售的安排。

政府補地價的計算方式大致而言是假設補地價當日,以土地用作建屋並即時出售的房屋價錢,減去發展成本,及預計發展商可獲20%利潤的前題而估算出來的地價費用。補地價的費用往往低估了發展商的利潤,因為補地價當日的基建、社區設施並未落成,用作計算補地價費用的樓價較低。賣樓時卻可將基建、社區設施計算在樓價內,可謂穏賺不賠。

恒地在古洞最少擁有253萬尺地(23.5公頃)、長實最少有112萬尺(10公頃)、新鴻基、新世界兩者加起來亦有近200萬尺(18公頃)

恒基在粉嶺北發展區則擁有240萬平方尺地(22公頃),估計其中80萬尺(7公頃)符合原址換地的條件。以馬屎埔為例,明報作者劍青在2013年曾在統計,馬屎埔八成的農地己經落入恒基的袋中(有顏色部分),可以說無論政府將私人發展用地規劃在那處,都逃不過恒基的魔掌。

馬屎埔地圖,有顏色者是劍青查冊後查出屬恒地擁有的土地。

事實上,馬屎補將會是粉嶺北發展區的市中心,是發展密度最高的地方,也是地產商能賺最多錢的地方,市中心及其外圍將會是恒基的天下。

 

明報作家李鴻彥曾推算,假設恒地在粉嶺北擁有80萬平方公尺的地皮符合原址換地的要求,以5倍地積比計算,可發展成400萬平方尺樓面面積,以每平方尺樓面面積成本4000元(購買農地加補地價費用),建築成本5000每平方,售價1.4萬元(建築面積)計算,利潤為每平方尺5000元,總利潤達200億之具。

而根據規劃署署長在2013年的估算,共有48公頃 (516萬平方尺)的土地符合原址換地的要求。以政府今年初在大埔白石角優景里的地皮為例,每方尺的樓面價為6646元,再對比新界東北發展區的補地樓費用,每平方尺少政府收了發展商1500-2000元的地價,發展商的因少補地價而獲得的額外利益便有400-500億。

 

小地主

若果持有土地不足4000平方米,即歸類在小地主中。小地主沒有資格原址換地,唯一可以做地就是等政府收地,或是嘗試將土地以好價錢賣及地產商。理論上,只要發展商願意收賺你的土地,其出價必然比政府的高。所以小地主在現時機制仍然可以分一杯羹。

 

納稅人

東北發展計劃中,最蝕的便是納稅人。試想像,地產商補地價時(補地價錢新基建、社區設施均不存在,不在補地價時考慮之中),能以低廉的價錢補地價。郤不需支付興建基建、道路、社區設施等費用,賣樓時卻能將這些設施計算在樓價內。只在第一期工程這些費用加起來就超過300億。更莫說若果地產商持有的土地在公共用途的範圍內,政府會先以公帑向地產商收地,再用作興建路道、社區設施等。

最佳的做法,自然是先將所有土地收回,發展基建後再拍賣出售,即使減去收地成本,亦必然可以獲得更高地價收入。

以上面推算政府少收400-500億元地價計算,足以填海130-160公頃的土地(以明日大嶼的填海及基建發展成本來估算),是6-7個太古城的面積。

整個發展區估計將有48500個公屋單位,以總發展成本600-800億計算(不計收地價格),並以每間公屋建築成本約100萬計算(基於政府2017年估算在2020-2021年的建築成本),每間公屋成本220-260萬,平均建築面積510尺。值不值得,見人見智。

若果不收回原址換地這項政策,填海將會是更好的選擇(雖然我不同意在選址大嶼山),填海的成本約在1300元平方尺,但卻不需要讓利與發展商,政府可以盡數取得土地的價值。愚見以為,在啓德、將軍澳灣、新油麻地避風塘、深水灣、淺水灣(以地點的優劣為序)的位置填海將會是更佳的選擇。

 

普羅大眾

政府收入少了,福利自然要調整,以600-800億發展成本計算,再加上興趣公屋的500億元。每名市民的可享用的福利將減少付出約為14000至16000元。

當然東北發展會為社會帶來一定利益。公屋輪後者有更多公屋可選擇。

沒有資格買公屋者,買發展區內的私樓則並無得益或損失,政府收足地價與否,理論上並不會影響樓宇的價格,但樓宇供應增加,理論上有助舒緩樓價升勢。

然而,這是否政府最佳利用資源的選項?我相信並不是。政府捨易取難,只因能以造福百姓之名輸送利益與大財團。

新界東北發展區的發展面積共415公頃,假如以太古城的密度發展,可以興建27萬個單位,估計可住71萬人,打個折有也57萬,比現在的規劃多3倍。當然,現時粉嶺上水的交通無法支持這麼多的額外人口。但假如以這個密度發展,絕對植得再起一條鐵路,連接新發展區與市區,不就解決問題了?

 

參考資料

政府文件

1 財務委員會:工務小組委員會討論文件

  1. 東北發展區第一期撥款文件

PWSC(2018 -19)41 – 2019年2月20日

  1. b) 古洞農業園

PWSC(2018-19)43 2019年3月27日

  1. 工 務 小 組支出總目(總目701包含了東北發展區第一期的收地費用)

PWSC(2018-19)35 2018 年12 月12 日

  1. 2015-01「新界東北新發展區計劃」收回及清理土地的一般特惠津貼及特設特惠補償簡介
  2. 2019-04 地政總署 – 新訂收回土地特惠補償率
  3. 2017-04-25 立法會發展事務委員會 – 為受政府發展清拆行動影響的業務經營者而設的特惠津貼

立法會CB(1)801/16-17(01)號文件  

  1. 古洞北分區計劃大綱核准圖編號S / K T N / 2
  2. 粉嶺北分區計劃大綱核准圖編號S / F L N / 2
  3. 2018-05-10 政府發展清拆行動的特惠補償及安置安排 加強措施記者會
  4. 2009-03 新界東北新發展區規劃及工程研究第一階段

公眾參與報告

  1. 2018-04-23 新聞公報:地政總署回應古洞北及粉嶺北新發展區的凍結登記事宜
  • 2019-07-18 新聞公報:古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位
  • 2019-11 新界東北新發展區 規劃及工程研究 第二階段 公眾參與摘要
  • 換地申請\\ 換地申請及準則

https://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/text-version/5-1-1-landexchange.php

 

  1. 2017-04-12 立法會二題:資助房屋單位的建築成本

 

報章

2013-01-13 明報 劍青 – 以地之名:翻四叔的囤地帳

2013-07-05 南方都市報(深圳版) 深港邊境將建“加強版傳統新市鎮” 港府公佈新界東北發展最新方案,投1200億元發展古洞北及粉嶺北

2016-04-18基進報道 部署二十年:長實古洞囤地史

2016-06-03 東方日報 馬屎埔收地 爆流血攻防戰

2016-06-03 蘋果日報 村民建塔死守  恒基收馬屎埔 武力清場

2018-01-15東方日報 恒地古洞北完成補地價逾12億

2017-08-23明報 東北背後‧絕望真相

2018-01-26 大公報 恒地馬屎埔地補價逾25億 每呎4151元北區新高 連古洞地共提供2000伙

2018-10-27 信報財經新聞 長實古洞北申寬地積比建約2200伙

2018-11-07 橙新聞4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數

2018-11-13政府放寬新界東北寮屋上樓門檻 村民:似為非法劏房度身訂造

2018-11-18東周網 僭建無王管 政府計錯數 新界收地陷賠償黑洞

2018-11-13巴士的報 天平山村寮屋僭建 分劏出租稱「特快上樓」

2019-01-16蘋果日報 發展局申460億新界東北收地清拆 4,200人需搬遷

2019-01-16 HK01【新界東北】政府:無可能每人都拍手叫絕 惟發展計劃料耗資千億

2019-01-17明報 收地182公頃 或花260億

2019-01-22 東方日報 馬屎埔農民轟政府忽視「耕住合一」

2019-02-15 明報【白石角地】新地雷霆:優景里地皮投資額120億元

2019-02-15 經濟日報–地產站 美聯:大埔白石角豪宅地逾63億元批出地價合理

2019-05-03明報 財委會通過新界東北發展逾335億元撥款

2019-03-19 HK01【明日大嶼】政府指工程總造價6,240億 人工島填海連基建2,560億

2019-09-19 蘋果日報 301公頃官地未善用 面積如14太古城

June 2019

葵青貨櫃碼頭

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從祖堯邨往葵涌方向

 

從青衣三枝香往葵涌方向

住在屯門,出入市區都會經過青葵公路。從車內看着佔據藍巴勒海峽兩旁的貨櫃碼頭,層層疊似的貨櫃,雖然不常見於照片,但絕對是香港其中一個標誌性的地方,沒有貨櫃碼頭,就不會有香港繁榮的轉口業務。

能夠拍到貨櫃碼頭的地點不多,最容易到達的是祖堯村、其次是青衣九號碼頭旁邊的空地及三支香的山頂。想自虐的,亦可以選擇沿着貨櫃碼頭南路、西路行,隔着圍欄觀察。

有人建議在貨櫃碼頭上起樓,我認為與其考慮這個技術可能性存疑的方案,倒不如另選址遷走貨櫃碼頭,例如搬去明日大嶼的人工島,而把現時貨櫃碼頭的用地用來起樓,甚至把藍巴勒也填平,成為新發展區,這樣可以獲得的土地定要比大嶼山填海為多,而且這個區域鄰近昂船洲大橋及青葵公路,可以減少興建基建的成本,又更鄰近己發展區域,絕對比發展遠離市區的孤島要好。

以下是貨櫃碼頭的資訊,若不是特別研究,想必也不會在別處得知。

  1. 第一個貨櫃碼頭於1972年竣工
  2. 藍巴勒海峽附近一共有九個貨櫃碼頭,以一號至九號名之。共佔地279公頃
  3. 2018年香港共處理1547萬個貨櫃,平均每天處理42383個,每小時1765個,每個碼頭每小時196個。
  4. 二零一四年土木工程拓展署研究在青衣南部填海興建十號碼頭的可行性。研究中假設十號碼頭面積共280公頃,其中二百公頃為填海所得。結果是技術上可行,但成本太高(609億),方案被否決。
  5. 2015年貿易及物流業佔GDP的22%
  6. 2013年香港的貨碩吞吐量全球第一,至2018年香港的貨碩吞吐量全球第八
  7. 貨櫃碼頭的主要經營者為「現代貨箱碼頭」(由九龍倉集團、招商局國際及捷成洋行聯營)以及「香港國際貨櫃碼頭」(由和記黃埔港口集團、新加坡港務局及華潤集團聯營),各自擁有三個半碼頭(九號碼頭為兩公司各佔部分)

做資料搜集時留意到海事處邀請了幾位以研究香港歷史的專家,如丁新豹、黃君健、劉智鵬等寫了一部香港的海運及海事管理歷史書,放了在海事處的網頁免費任人觀看,資料頗為完備,且有不少相關的歷史照片,有興趣者請至 https://www.mardep.gov.hk/theme/port_hk/hk/index.html

 

執筆之時,正是二零一九年六月十一日的晚上,明天就是「送中」條例的二讀及三讀。林鄭明天也許可以強行通過法例,而香港人再此不會對共產政權支持的香港政府有任何期望。香港民生問題如此嚴峻,統治者竟然不利用其不多的合法性來擺平利益團體,改善社會,而是用於謀其個人的政治利益,怎麼不使香港人絕望。就此以來,香港市民定必愈見激進,甚至全港大範圍暴動亦非不可想象。既然和平的方式無用,何不嘗試激進的呢?

 

 

參考資料

香港港口與海事處歷史 – 第一部分 第七章 – 1967 – 1996年 成為世界一流的港口

海事處 – 按貨物裝卸地點和海運/河運分析港口貨櫃吞吐量

海事處 – 世界貨櫃港口的排列

東方日報 – 深度解構:香港貨櫃吞吐被青島超越 全球排名滑落第八位

蘋果日報 – 深滬、星洲爬頭!現代貨箱:香港碼頭想做返一哥唔實際

維基百科:葵青貨櫃碼頭

土木工程拓展署 – 青衣西南部十號貨櫃碼頭初步可行性研究

 

新年墟市 2019

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2019年農曆新年繼續往年的習慣行新年墟市。今年主要行屯門、深水埗、旺角的墟市。屯門與深水埗的情況與2018年相差不大。反而是旺角,因為行人專用區消失的關系,檔口都搬到附近的橫街擺檔,而且數量大不如前。另外是朗豪夜市的小食檔有不少turn over,尤其是年輕人擺的檔。年青人幾乎都是新面孔。

 

斯巴達挑戰賽 2019

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斯巴達挑戰賽(Spartan Race)是在近年才引入香港的極限障礙賽,參加者既需要在充滿泥淖的賽道上奔跑、匍匍前進,亦要參與各種負重、攀爬項目。參賽的選手,既要有強勁的肌肉、持久的體力、不怕髒、不怕哂、不怕受傷,才有完成所有項本的資本。

這個比賽在香港宣傳不多,我也是經朋友推介才知道這個比賽。雖然自問行開山、喜歡挑戰高難度路線,但仍然不認為有挑戰這個比賽的體力及力氣,故此只是以攝影師的身份參與,體會比賽氣氛。

老實說,在比賽之前我是覺得這班人攞苦黎辛,好地地有步唔跑,有山唔行,有海灘唔去,走黎變身斯巴達勇士,挑戰各種令人筋疲力竭,手損腳傷的項目。在表賽之後,我仍然堅持我的睇法⋯⋯

不要說是參賽者,場地就是對攝影師也是個挑戰,不少路段充滿泥淖,必需要小心下腳才能避免整只腳插進泥淖裡;有些路段只有泥漿池,唯有在旁邊爆林避開,即是這樣,鞋面靯邊也充滿泥(幸好鞋是防水的),在家中花了大半小時才把鞋清潔乾淨。再者當天太陽極之猛列,又沒有醒起要在腳上塗防哂,結果短褲與襪之間沒有遮擋的部分被哂傷,紅色一片。也許是行走在泥淖上用力不對的原因,屁股旁邊的肌肉赤痛,走路也不自然。

姑勿論參加者(包括我)是否攞苦黎辛。與所有的體育賽事一樣,一個人玩係無癮既。參賽者大多結伴而來,有團隊的支持,氣氛及投入程度當然更高。挑戰這種比賽,辛苦(甚至痛苦)是少不免的,鏡頭以外,不時也可以看到參賽者目無表情的樣子,但總體而言,從他們挑戰項目時團隊的栛作以及拍照時的神情,似乎大多都享受這個賽事。又或者說,珍惜這種挑戰自我的經歷。

長洲太平清醮2019

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香港每年大大小小最起碼有二三十個醮會,這些醮會有一年一度,也有三五十年一度,視乎傳統,舉行時多無宣傳,消息多傳播於醮會社區範圍內,再者醮會以農曆為準,只偶然於星期六日舉行。便導至很多時事後看到有人分享照片才知道醮會的消息,或者即使事前收到消息,但礙於工作關係無綠參加。

長洲的太平清醮每年都在佛誕前後舉行,佛誕正日舉行飄色,翌日凌晨則舉行搶包山。但這兩項,其實是最沒有宗教意義的活動。醮會的目的,可以「消災祈福」四字總括,而達到這個目的,便要依賴道教的儀。這並不是說飄色、搶包山沒有意思,所有的宗教節目,都有「神聖」、「世俗」的兩部分,而道教的醮會中,「世俗」的活動也非全然世俗,比如神功戲是演給北帝看的。搶包山的包以前搶到是用來食的。「神聖」的活動也非全然滿足神,如走午朝的儀式會為島民祝福提供的物品,儀式完後所用的米、器具亦可讓在場觀眾取走,恭迎聖駕後桌上的米更會被觀眾搶搶一空(計我話搶米比搶包山刺激多了),每個儀式後半段都有表演,如走午朝道士在壇內帶着要祈福的物品跑來跑去,晚上恭迎聖駕時則有耍劍、雜技、跳火圈等表演。

佛誕前三日己經有開始儀式,包括迎神、開光、起醮。佛誕前一天則有走午朝、水祭、恭迎聖駕的儀式,而我正是這天來到長洲拍攝的。這天雖是星期六,但長洲並無太多遊客,無論早上九點、抑或晚上十點半的慢船,都只有不到一百乘客,長洲市內亦不擠擁。正是體驗節日氣氛及觀看儀式的好時機。這天我亦一改以往以拍攝影片不主。畢竟若非很熟悉儀式,看着照片難以明白到底正發生甚麼事。

 

影片

照片

 

參考資料

光圈先決下的世界 - 2014 一個月的盂蘭勝會 _ 大士王造型
http://hkavmode.blogspot.com/2014/09/2014_14.html

蘋果日報 - 小島故事 長洲【街坊廣告 長洲花牌】
https://hk.lifestyle.appledaily.com/etw/magazine/article/20140425/3_17249488/%E5%B0%8F%E5%B3%B6%E6%95%85%E4%BA%8B-%E9%95%B7%E6%B4%B2-%E8%A1%97%E5%9D%8A%E5%BB%A3%E5%91%8A-%E9%95%B7%E6%B4%B2%E8%8A%B1%E7%89%8C-

蘋果日報 - 小島故事 長洲【留下長洲八十後】
https://hk.lifestyle.appledaily.com/etw/magazine/article/20140425/3_17249691/%E5%B0%8F%E5%B3%B6%E6%95%85%E4%BA%8B-%E9%95%B7%E6%B4%B2-%E7%95%99%E4%B8%8B%E9%95%B7%E6%B4%B2%E5%85%AB%E5%8D%81%E5%BE%8C-

葉德亮 - 長洲打醮於香港的文化現象
https://www.ln.edu.hk/mcsln/45th_issue/criticism_04.shtml

大紀元時報 - 長洲太平清醮的幾個要點
https://hk.epochtimes.com/news/2019-05-09/37138676

大紀元時報 - 長洲太平清醮舊事拾珍
https://hk.epochtimes.com/news/2019-05-15/74155378

朱劍虹老師 - 長洲太平清醮的歷史發展和人文風貌
www.waiyan.edu.hk/ICH/subjects/liberal/01/LIB_0102.pdf

 

日程表

March 2019

黃大仙元清閣

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  1. 黃大仙元清閣位於呈祥道旁,需由荔枝角沿明愛醫院旁的樓梯往山上走才可到達。
  2. 元清閣仍有扶鸞的習慣,每逢周末就會舉行。參觀時正遇上扶鸞,書看得多,親眼看到卻是第一次。鸞手提着一枝「丫」形樹枝,成V形的那端,而那一端「l」形的就方在沙盤上,鸞手控制樹枝擺動,將黃大仙的話語寫在沙盤上,一次一字,故旁邊有專人負責逐字紀錄。
  3. 有興趣了解扶鸞的讀者,不妨找中文大學出版,焦大衛、歐大年著的「飛鸞- 中國民間教派面面觀」來讀。很奇怪的香港仍有扶鸞的道觀愈來愈少,扶鸞並不特別迷信。想來是自由主義愈盛,大家都信自己不信他人了。
  4. 元清閣殿內有不少掛燈,是道觀籌措資金的手段。其中十個燈以拍貴方法競取。最貴的「中堂主燈」底價$28,000,最便宜的「福主殿前」、「玉章先師殿前」、「張禹仙師殿前」燈也需底價$8,800。不要只看成為儉財手段。維持道觀的正常運作可需要不少錢。
  5. 元清閣旁還有福德念佛社、紫陽洞,都算是打理有方,各有特色的廟宇,遊覽元清閣記得四圍走走。

 

元清閣

福德念佛社

紫陽洞

紅花嶺裡賞紅花

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據聞每到農曆新年,紅花嶺的山上便會佈滿吊鐘花。雖然新年前後天氣麻麻,但「一年一度」這個調子還是說服我在沒有找到任何同伴的情況下往紅花嶺登高去。

上紅花嶺有數條路,最舒服的便己是從前的軍車路,亦是我今天走的路。上山之際,迎面遇上大量落山的山友,訪問所得,多是由麻雀嶺或担水坑村上山。前者非常陡峭,宜上不宜落,後者離紅花嶺較遠,以沙頭角為起點,需時較多。

由軍車路上紅花嶺的一段路不見吊鐘,卻也有不少紅花紅葉。待得上到紅花嶺,徐徐往蓮麻坑去時,路上吊鐘處處,腳邊、腰邊、眼前、叢中、坡上,漫山遍野,使人好不雀躍。

山友所言麻雀嶺及担水坑上紅花嶺時均有吊鐘花之蹤跡,惟在數量上不及這段路為多。