政府財委會己經於今年（2019年）5月3日的會議中批准了新界東北發展計劃第一期工程的費用，今年下半年便會開始收地。關於古洞/馬屎埔的發展計劃的報道不多，一來兩地對於城市人來言非常陌生，二來樓價高企，城市人很自然就站在古洞/馬屎埔居民的對立面，沒有意欲去關注這件看似正當的發展計劃。
讓我們看看，東北發展計劃發生了甚麼事情，對不同的人有甚麼影響。結論寫在前頭，有地（持有地權）有利，冇地冇利，沒有地權的寮屋居民是東北發展最大的損失者，沒有地權，政府就只需要酌情賠償，而賠償遠不足在他區過同樣的生活。
東北發展計劃方兩期進行，第一期的發展計劃覆蓋下圖灰色的位置，第二期發展計劃則覆蓋下圖黃色位置
古洞北
粉嶺北
寮屋居民
目前在第一期發展範圍內受影響的合資格寮屋住戶約有445個，而第二期發展計劃內的約有1050個，共4200人。只有政府作「凍結登記」時居住於發展範圍內的寮屋居民方符合資格。
居住於第一期發展計劃內的住戶預需要在今年下半年起2年內陸續遷離現址。在第一期發展區內的寮屋住戶，在2018年5月時居住滿七年者，可免經濟審查安排居住公屋、或購買居屋，而不滿七年，但兩年以上者，通過經濟審查則可安排居住公屋。
安置屋邨位於粉嶺百和路及洪水橋內，，預計於2023年/2024年左右入伙，在此之前政府會安排受影響居民租用其他地方的公屋單位。奇怪的是居民不能選擇居住於新發展區的公屋，只能他區遷移。
除了上公屋外，政府亦會發放以下兩種津貼，各有不同的資格。若住戶兩者都符合資格，亦只可二選一。
- 特設現金津貼
在1984/85年度寮屋登記時己記錄在案的住戶—可獲發60萬的賠償（若果選擇購買居屋則減至50萬）
- 核準特惠津貼
每平方米的寮屋面積補償12,096元，保底補償60,480元，最高可補償1,209,600元。以上數字需以居住年期調整。例如居住在面積50平方米(約537尺)的寮屋15年，則可獲發12,096 * 50 * 60% = 362,880的核準特惠津貼。
取得這些補償的前提是收地時還在發展區屋住，然而很多居民未等到政府收地，便在發展商買地的過程被發展商趕走了。曾經何時馬屎埔及古洞的人口是今天的數倍，可是發展商買地後，便以寮屋居民居住在私人土地上為由將他們趕走。
工廠經營者
若工廠持有土地，其影響可參閱下面大地主/小地主的項目，但無可避免的是工廠必然要遷至他處，若無法覓得合適地點，只有結業一途。
農夫
在古洞北、粉嶺北第一期工程將會收回約4公頃的農地。而在塱原則會收回約37公頃的農地，其中塱原的11公頃農地預計在政府收地後可維持農業用途，餘下的要麼為展成遊客區域、要麼就成為生態保育區域（類似天水圍濕地公園？）總共農夫會失去30公頃的農地。
塱原生態保育區的範圍
塱原的農地將會發展成為自然生態公園（類似天水圍濕地公園？）
政府為了補償，準備在蕉徑一帶設立農業園給受影響農夫。農業園的總面積約80公頃。發展分兩期進行，第一期7.5公頃左右的農業園預計在2020年第四季起分階段完成。第二期則未有時間表。然而第一期農業園的面積只有受影響農田的30%左右（即11公頃），無法安置所有受影響農戶，而且設立農業園前己在該範圍內耕種的農戶比塱原的農戶有更優先的權利租用。更甚者第一期的計劃中政府不容許農夫在田邊興建永久居所，只能興建供短暫休息之用的設施。受發展影響的農夫若想在農業園復耕首先要有足夠的運氣得到名額，然後耕田也得像上班族一樣搭車到工作地點（農田）去。
農業園的範圍
原居民
在古洞北的兩條原居民邨（河上鄉及燕崗），均不在發展範圍。原居民的邨地價值可因鄰近發展區而增加，而且能夠有更便利的交通。
石仔嶺安老院院友
政府將會在古洞興建一座新的安老院，以供受影響的院友使用，環境當然沒有現在那麼開揚。
大地主（地產商）
政府將以每方尺1124元 / 每方尺屋地2230元的價格（根據2019年3月22日最新的補償率）向發展區內的土地持有人收回土地作發展之用。
然而若果土地持有人持有相連的土地面積超過4000平方米（0.4公頃），而且土地位於發展區規劃用作私人發展的範圍內，則土地持有人可以申請「原址換地」，即向政府補地價以換取發展該幅土地的權力。這項由陳茂波擔任發展局長時推出的政策有別於以往政府統一收回所有土地，再作公開發售的安排。
政府補地價的計算方式大致而言是假設補地價當日，以土地用作建屋並即時出售的房屋價錢，減去發展成本，及預計發展商可獲20%利潤的前題而估算出來的地價費用。補地價的費用往往低估了發展商的利潤，因為補地價當日的基建、社區設施並未落成，用作計算補地價費用的樓價較低。賣樓時卻可將基建、社區設施計算在樓價內，可謂穏賺不賠。
恒地在古洞最少擁有253萬尺地(23.5公頃)、長實最少有112萬尺(10公頃)、新鴻基、新世界兩者加起來亦有近200萬尺(18公頃)
恒基在粉嶺北發展區則擁有240萬平方尺地（22公頃），估計其中80萬尺（7公頃）符合原址換地的條件。以馬屎埔為例，明報作者劍青在2013年曾在統計，馬屎埔八成的農地己經落入恒基的袋中（有顏色部分），可以說無論政府將私人發展用地規劃在那處，都逃不過恒基的魔掌。
馬屎埔地圖，有顏色者是劍青查冊後查出屬恒地擁有的土地。
事實上，馬屎補將會是粉嶺北發展區的市中心，是發展密度最高的地方，也是地產商能賺最多錢的地方，市中心及其外圍將會是恒基的天下。
明報作家李鴻彥曾推算，假設恒地在粉嶺北擁有80萬平方公尺的地皮符合原址換地的要求，以5倍地積比計算，可發展成400萬平方尺樓面面積，以每平方尺樓面面積成本4000元（購買農地加補地價費用），建築成本5000每平方，售價1.4萬元（建築面積）計算，利潤為每平方尺5000元，總利潤達200億之具。
而根據規劃署署長在2013年的估算，共有48公頃 （516萬平方尺）的土地符合原址換地的要求。以政府今年初在大埔白石角優景里的地皮為例，每方尺的樓面價為6646元，再對比新界東北發展區的補地樓費用，每平方尺少政府收了發展商1500-2000元的地價，發展商的因少補地價而獲得的額外利益便有400-500億。
小地主
若果持有土地不足4000平方米，即歸類在小地主中。小地主沒有資格原址換地，唯一可以做地就是等政府收地，或是嘗試將土地以好價錢賣及地產商。理論上，只要發展商願意收賺你的土地，其出價必然比政府的高。所以小地主在現時機制仍然可以分一杯羹。
納稅人
東北發展計劃中，最蝕的便是納稅人。試想像，地產商補地價時（補地價錢新基建、社區設施均不存在，不在補地價時考慮之中），能以低廉的價錢補地價。郤不需支付興建基建、道路、社區設施等費用，賣樓時卻能將這些設施計算在樓價內。只在第一期工程這些費用加起來就超過300億。更莫說若果地產商持有的土地在公共用途的範圍內，政府會先以公帑向地產商收地，再用作興建路道、社區設施等。
最佳的做法，自然是先將所有土地收回，發展基建後再拍賣出售，即使減去收地成本，亦必然可以獲得更高地價收入。
以上面推算政府少收400-500億元地價計算，足以填海130-160公頃的土地(以明日大嶼的填海及基建發展成本來估算)，是6-7個太古城的面積。
整個發展區估計將有48500個公屋單位，以總發展成本600-800億計算（不計收地價格），並以每間公屋建築成本約100萬計算（基於政府2017年估算在2020-2021年的建築成本），每間公屋成本220-260萬，平均建築面積510尺。值不值得，見人見智。
若果不收回原址換地這項政策，填海將會是更好的選擇（雖然我不同意在選址大嶼山），填海的成本約在1300元平方尺，但卻不需要讓利與發展商，政府可以盡數取得土地的價值。愚見以為，在啓德、將軍澳灣、新油麻地避風塘、深水灣、淺水灣（以地點的優劣為序）的位置填海將會是更佳的選擇。
普羅大眾
政府收入少了，福利自然要調整，以600-800億發展成本計算，再加上興趣公屋的500億元。每名市民的可享用的福利將減少付出約為14000至16000元。
當然東北發展會為社會帶來一定利益。公屋輪後者有更多公屋可選擇。
沒有資格買公屋者，買發展區內的私樓則並無得益或損失，政府收足地價與否，理論上並不會影響樓宇的價格，但樓宇供應增加，理論上有助舒緩樓價升勢。
然而，這是否政府最佳利用資源的選項？我相信並不是。政府捨易取難，只因能以造福百姓之名輸送利益與大財團。
新界東北發展區的發展面積共415公頃，假如以太古城的密度發展，可以興建27萬個單位，估計可住71萬人，打個折有也57萬，比現在的規劃多3倍。當然，現時粉嶺上水的交通無法支持這麼多的額外人口。但假如以這個密度發展，絕對植得再起一條鐵路，連接新發展區與市區，不就解決問題了？
參考資料
政府文件
1 財務委員會：工務小組委員會討論文件
- 東北發展區第一期撥款文件
PWSC(2018 -19)41 – 2019年2月20日
- b) 古洞農業園
PWSC(2018-19)43 2019年3月27日
- 工 務 小 組支出總目（總目701包含了東北發展區第一期的收地費用）
PWSC(2018-19)35 2018 年12 月12 日
- 2015-01「新界東北新發展區計劃」收回及清理土地的一般特惠津貼及特設特惠補償簡介
- 2019-04 地政總署 – 新訂收回土地特惠補償率
- 2017-04-25 立法會發展事務委員會 – 為受政府發展清拆行動影響的業務經營者而設的特惠津貼
立法會CB(1)801/16-17(01)號文件
- 古洞北分區計劃大綱核准圖編號S / K T N / 2
- 粉嶺北分區計劃大綱核准圖編號S / F L N / 2
- 2018-05-10 政府發展清拆行動的特惠補償及安置安排 加強措施記者會
- 2009-03 新界東北新發展區規劃及工程研究第一階段
公眾參與報告
- 2019-07-18 新聞公報：古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位
- 2019-11 新界東北新發展區 規劃及工程研究 第二階段 公眾參與摘要
- 換地申請\\ 換地申請及準則
https://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/text-version/5-1-1-landexchange.php
報章
2013-01-13 明報 劍青 – 以地之名：翻四叔的囤地帳
2013-07-05 南方都市報(深圳版) 深港邊境將建“加強版傳統新市鎮” 港府公佈新界東北發展最新方案，投1200億元發展古洞北及粉嶺北
2016-04-18基進報道 部署二十年：長實古洞囤地史
2016-06-03 東方日報 馬屎埔收地 爆流血攻防戰
2016-06-03 蘋果日報 村民建塔死守 恒基收馬屎埔 武力清場
2018-01-15東方日報 恒地古洞北完成補地價逾12億
2017-08-23明報 東北背後‧絕望真相
2018-01-26 大公報 恒地馬屎埔地補價逾25億 每呎4151元北區新高 連古洞地共提供2000伙
2018-10-27 信報財經新聞 長實古洞北申寬地積比建約2200伙
2018-11-07 橙新聞4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數
2018-11-13政府放寬新界東北寮屋上樓門檻 村民：似為非法劏房度身訂造
2018-11-18東周網 僭建無王管 政府計錯數 新界收地陷賠償黑洞
2018-11-13巴士的報 天平山村寮屋僭建 分劏出租稱「特快上樓」
2019-01-16蘋果日報 發展局申460億新界東北收地清拆 4,200人需搬遷
2019-01-16 HK01【新界東北】政府：無可能每人都拍手叫絕 惟發展計劃料耗資千億
2019-01-22 東方日報 馬屎埔農民轟政府忽視「耕住合一」
2019-02-15 明報【白石角地】新地雷霆：優景里地皮投資額120億元
2019-02-15 經濟日報–地產站 美聯:大埔白石角豪宅地逾63億元批出地價合理
2019-05-03明報 財委會通過新界東北發展逾335億元撥款
2019-03-19 HK01【明日大嶼】政府指工程總造價6,240億 人工島填海連基建2,560億
2019-09-19 蘋果日報 301公頃官地未善用 面積如14太古城
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