September 2019

古洞、馬屎埔的歷史

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古洞的名字,最早可以追溯至二戰前。1934工商日報的報道中己有「古洞村」。有舊村民指當時的「古洞村」即現今的古洞。但從字義來說,能稱為村的都是有準確的範圍,而非現今以「古洞」泛指一個區域(河上鄉以西、馬草壟以南、落馬洲以東)。

故此我認為,「古洞」的概念,認該是二戰後當愈來愈多偷渡到香港的人定居古洞村及周圍時,才發展出「古洞」這個地理概念。其中一個佐證便是戰前的地圖都沒有標出現今古洞的位置,而到戰後1950年代的地圖仍然只標出軍人宿舍,沒有提及古洞村或是古洞。

古洞作為附近一帶區域的泛稱,我能找到最早的是1969年Crown Land and survey department的地圖,在此前這一帶都只有標示 Dills corner camp(軍人宿舍)。

1934年工商日報的報道

1952年的地圖只標示了軍人宿舍的位置

1969年Crown Land and survey department的地圖

 

雖然古洞最少有50年,但有關的歷史記錄非常之少。比較可以確定的是1970年末是古洞最繁榮的年代,工廠、商鋪林立。但到1980初年代,古洞近半的範圍被清拆,古洞的商業便漸漸衰落。

新界東北Style:生活可以是這樣的 臉書專頁中分享的古洞分區圖

1972年的航空照,青山公路以南及軍人宿舍以西仍然有不少農田,聚落集中軍人宿舍以東(煙寮區)

1976年的航空照,軍人宿舍西邊的區域叫做「意大利農場」,意大利農場在1980年因發展商收地而非清拆。當時發展商想在古洞興建別墅,收購土地後將居民趕走,平整土地。但不知為何土地最終沒有發展,直到今日也是平地一片。可見發展商之耐性。意大利農場的位置,正是今日古洞北發展區的市中心。是發展商有眼光,抑或是官商勾結?

1980-06-11 工商日報

 

 

1982年的航空照,青山公路以南的農地大部分被改成建築物

1985年的地圖,青山公路以南大片土地被清空發展

到了1988年,新的環迴公建成,最南端是現今的古洞路。

 

在google做資料搜集時,找到的文章都描述在1980年代初青山公路「兩旁」因發展新界環迴公路被清拆,令我一直以為清拆的範圍大概就是如今新界環迴公路及青山公路的範圍,應該不需要清拆很多商鋪,沒想明白為可會引致古洞的衰落。考查舊地圖,才發現清拆範圍遠大於此。實際上清拆範圍北端至新界環迴公路,南端至古洞路。加上意大利農場在1980年己被清拆,古洞大半範圍己被摧毀,不衰落就怪。

1981-11-30 工商日報

1982-07-30華僑日報

據當時新聞報道,1982年古洞的農作物生產總值達5億5500萬,豬雙生產總值達2億2180萬,雞鴨家禽生產達5億4200萬。小型工廠則佔香港工廠總數百份之91。可見工農生產之蓬勃。

報道說共有107間商鋪因環迴公路發展而被拆。

有曾在古洞居居住的市民分享他記得的古洞店鋪名字(不一定在此時被清拆),包括:

萬隆金魚、龍騰閣騎術學校、永合隆木園、榮利五金、 明記咖啡冰室、茄脚(客家話,意指瘸腿)伯剪髪、永大家畜藥房、合生隆飼料、豬公陳配種 、鄭少川中醫、炎興隆飼料白米、成泰號、新隆記單車水泵、大生堂、孫江跌打、林記打鐵舖、余英標跌打醒獅、仁慈幼稚園、鍾興士多、忠記金魚埸、中裕國貨公司、鴻英茶樓、智生肉枱、和生孵化鷄仔、林棠記粥粉麵、陳正記、蔡發隆、羅祥記鮮魚、天天茶樓、古堂記燒肉、富華冰室、亞貴馬房、羅梁國術、海記洋什、陳升記、仁綠餅家、林漢記、琼豐文具、譚財記 、明記燒臘飯店 、雅敦時裝、合興士多、陳林肉枱、永豐士多辦舘、廖玖記、梅記、合群洋服、羅祥理髪、福利冰室、林壽記肉枱、發記芽菜豆腐、任記什貨鋪、姑婆菜檔、泗益、王根益、天天茶樓、明利冰室、曾雄記、曾橋洗衣、羅貴記、岑記、陳成豬肉、羅錦記雜貨舖、毅興電噐、豬肉婆(娟姐)、賣魚婆、賣雞婆、永興肉枱、吳記財醫師、黃明利生果、玉昌士多、陳廣記飼料、錦益茶樓、張記報紙、德利潮州糖餅、彭記賣柴、新東南火水、亞福担水、毛松夜粥、張醫生、黎波記、富華冰室、林祥興單車、黄文記孵化、陳師父學車、羅貴教車、占美車房、蘇記車房、泰山雨遮廠、周記鷄蛋、姚炮菜種火水火炭農具、翁園士多、上海皂廠、新興趣藤廠、文華手套廠、錶帶廠、膠花廠、調源醬油廠、盈豐酒廠、李錦記、悦和醬園、泗和、培幼幼稚園、砂磚廠、藥廠、許金豐五金水泥、林勝合、和記孵房等……

 

可見古洞曾幾可時也是個能不假外求的社區。新界東北發展計劃的撥款己經批出,第一階段的收地亦己開始。可是此時坊間亦沒有記載古洞歷史的書藉,古洞的歷史隨着居民的遷出及逝去,亦將消失。

 

至於只是馬屎埔一直都以務農為業,更缺乏記載,談歷史不知從何說起。嘗試查了下不同年代的航空照片,大概可以勾畫出馬屎埔的發展。

1990年,聯和墟東北邊正準備發展,而馬屎埔幾乎全是農地

1995年,綠悠軒、榮輝中心、榮福中心己經落成,馬屎埔的寮屋數目增加,同時開始有小量的棄耕地出現。

2007年,只有少量仍在耕作的農地,絕大部分農地經己棄耕。

2012年,棄耕的情況沒有改善,而寮屋的數量稍有增加。

2017年,寮屋的數目大幅減少。雖然政府收地時有賠償,但處於私人土地的屋民大多等不多收地的日子己經被發展商趕走了。

 

August 2019

古洞/馬屎埔的綠

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古洞北及粉嶺北都有很多的綠化地,前者的綠化地集中在塱原,後者則集中在馬屎埔。

塱原的農地大多仍有耕種,農田不設鐵絲網、門柵。遊人幾乎可以隨意走動。想來農夫較為接納外人之故。因此每到冬天,便有不少雀鳥愛好者來觀鳥。塱原可說是真正的鄉郊,保留了傳統的農業生活。

馬屎埔的景色不比塱原,而且很多農地己經棄耕,雜草叢生。只有少數農田仍在耕作。

 

新界東北發展 – 政府做左D乜?

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政府財委會己經於今年(2019年)5月3日的會議中批准了新界東北發展計劃第一期工程的費用,今年下半年便會開始收地。關於古洞/馬屎埔的發展計劃的報道不多,一來兩地對於城市人來言非常陌生,二來樓價高企,城市人很自然就站在古洞/馬屎埔居民的對立面,沒有意欲去關注這件看似正當的發展計劃。

讓我們看看,東北發展計劃發生了甚麼事情,對不同的人有甚麼影響。結論寫在前頭,有地(持有地權)有利,冇地冇利,沒有地權的寮屋居民是東北發展最大的損失者,沒有地權,政府就只需要酌情賠償,而賠償遠不足在他區過同樣的生活。

東北發展計劃方兩期進行,第一期的發展計劃覆蓋下圖灰色的位置,第二期發展計劃則覆蓋下圖黃色位置

古洞北

 

粉嶺北

寮屋居民

目前在第一期發展範圍內受影響的合資格寮屋住戶約有445個,而第二期發展計劃內的約有1050個,共4200人。只有政府作「凍結登記」時居住於發展範圍內的寮屋居民方符合資格。

居住於第一期發展計劃內的住戶預需要在今年下半年起2年內陸續遷離現址。在第一期發展區內的寮屋住戶,在2018年5月時居住滿七年者,可免經濟審查安排居住公屋、或購買居屋,而不滿七年,但兩年以上者,通過經濟審查則可安排居住公屋。

安置屋邨位於粉嶺百和路及洪水橋內,,預計於2023年/2024年左右入伙,在此之前政府會安排受影響居民租用其他地方的公屋單位。奇怪的是居民不能選擇居住於新發展區的公屋,只能他區遷移。

除了上公屋外,政府亦會發放以下兩種津貼,各有不同的資格。若住戶兩者都符合資格,亦只可二選一。

  1. 特設現金津貼

在1984/85年度寮屋登記時己記錄在案的住戶—可獲發60萬的賠償(若果選擇購買居屋則減至50萬)

  1. 核準特惠津貼

每平方米的寮屋面積補償12,096元,保底補償60,480元,最高可補償1,209,600元。以上數字需以居住年期調整。例如居住在面積50平方米(約537尺)的寮屋15年,則可獲發12,096 * 50 * 60% = 362,880的核準特惠津貼。

取得這些補償的前提是收地時還在發展區屋住,然而很多居民未等到政府收地,便在發展商買地的過程被發展商趕走了。曾經何時馬屎埔及古洞的人口是今天的數倍,可是發展商買地後,便以寮屋居民居住在私人土地上為由將他們趕走。

工廠經營者

若工廠持有土地,其影響可參閱下面大地主/小地主的項目,但無可避免的是工廠必然要遷至他處,若無法覓得合適地點,只有結業一途。

 

農夫

在古洞北、粉嶺北第一期工程將會收回約4公頃的農地。而在塱原則會收回約37公頃的農地,其中塱原的11公頃農地預計在政府收地後可維持農業用途,餘下的要麼為展成遊客區域、要麼就成為生態保育區域(類似天水圍濕地公園?)總共農夫會失去30公頃的農地。

 

塱原生態保育區的範圍

塱原的農地將會發展成為自然生態公園(類似天水圍濕地公園?)

政府為了補償,準備在蕉徑一帶設立農業園給受影響農夫。農業園的總面積約80公頃。發展分兩期進行,第一期7.5公頃左右的農業園預計在2020年第四季起分階段完成。第二期則未有時間表。然而第一期農業園的面積只有受影響農田的30%左右(即11公頃),無法安置所有受影響農戶,而且設立農業園前己在該範圍內耕種的農戶比塱原的農戶有更優先的權利租用。更甚者第一期的計劃中政府不容許農夫在田邊興建永久居所,只能興建供短暫休息之用的設施。受發展影響的農夫若想在農業園復耕首先要有足夠的運氣得到名額,然後耕田也得像上班族一樣搭車到工作地點(農田)去。

 

農業園的範圍

 

原居民

在古洞北的兩條原居民邨(河上鄉及燕崗),均不在發展範圍。原居民的邨地價值可因鄰近發展區而增加,而且能夠有更便利的交通。

 

石仔嶺安老院院友

政府將會在古洞興建一座新的安老院,以供受影響的院友使用,環境當然沒有現在那麼開揚。

 

大地主(地產商)

政府將以每方尺1124元 / 每方尺屋地2230元的價格(根據2019年3月22日最新的補償率)向發展區內的土地持有人收回土地作發展之用。

然而若果土地持有人持有相連的土地面積超過4000平方米(0.4公頃),而且土地位於發展區規劃用作私人發展的範圍內,則土地持有人可以申請「原址換地」,即向政府補地價以換取發展該幅土地的權力。這項由陳茂波擔任發展局長時推出的政策有別於以往政府統一收回所有土地,再作公開發售的安排。

政府補地價的計算方式大致而言是假設補地價當日,以土地用作建屋並即時出售的房屋價錢,減去發展成本,及預計發展商可獲20%利潤的前題而估算出來的地價費用。補地價的費用往往低估了發展商的利潤,因為補地價當日的基建、社區設施並未落成,用作計算補地價費用的樓價較低。賣樓時卻可將基建、社區設施計算在樓價內,可謂穏賺不賠。

恒地在古洞最少擁有253萬尺地(23.5公頃)、長實最少有112萬尺(10公頃)、新鴻基、新世界兩者加起來亦有近200萬尺(18公頃)

恒基在粉嶺北發展區則擁有240萬平方尺地(22公頃),估計其中80萬尺(7公頃)符合原址換地的條件。以馬屎埔為例,明報作者劍青在2013年曾在統計,馬屎埔八成的農地己經落入恒基的袋中(有顏色部分),可以說無論政府將私人發展用地規劃在那處,都逃不過恒基的魔掌。

馬屎埔地圖,有顏色者是劍青查冊後查出屬恒地擁有的土地。

事實上,馬屎補將會是粉嶺北發展區的市中心,是發展密度最高的地方,也是地產商能賺最多錢的地方,市中心及其外圍將會是恒基的天下。

 

明報作家李鴻彥曾推算,假設恒地在粉嶺北擁有80萬平方公尺的地皮符合原址換地的要求,以5倍地積比計算,可發展成400萬平方尺樓面面積,以每平方尺樓面面積成本4000元(購買農地加補地價費用),建築成本5000每平方,售價1.4萬元(建築面積)計算,利潤為每平方尺5000元,總利潤達200億之具。

而根據規劃署署長在2013年的估算,共有48公頃 (516萬平方尺)的土地符合原址換地的要求。以政府今年初在大埔白石角優景里的地皮為例,每方尺的樓面價為6646元,再對比新界東北發展區的補地樓費用,每平方尺少政府收了發展商1500-2000元的地價,發展商的因少補地價而獲得的額外利益便有400-500億。

 

小地主

若果持有土地不足4000平方米,即歸類在小地主中。小地主沒有資格原址換地,唯一可以做地就是等政府收地,或是嘗試將土地以好價錢賣及地產商。理論上,只要發展商願意收賺你的土地,其出價必然比政府的高。所以小地主在現時機制仍然可以分一杯羹。

 

納稅人

東北發展計劃中,最蝕的便是納稅人。試想像,地產商補地價時(補地價錢新基建、社區設施均不存在,不在補地價時考慮之中),能以低廉的價錢補地價。郤不需支付興建基建、道路、社區設施等費用,賣樓時卻能將這些設施計算在樓價內。只在第一期工程這些費用加起來就超過300億。更莫說若果地產商持有的土地在公共用途的範圍內,政府會先以公帑向地產商收地,再用作興建路道、社區設施等。

最佳的做法,自然是先將所有土地收回,發展基建後再拍賣出售,即使減去收地成本,亦必然可以獲得更高地價收入。

以上面推算政府少收400-500億元地價計算,足以填海130-160公頃的土地(以明日大嶼的填海及基建發展成本來估算),是6-7個太古城的面積。

整個發展區估計將有48500個公屋單位,以總發展成本600-800億計算(不計收地價格),並以每間公屋建築成本約100萬計算(基於政府2017年估算在2020-2021年的建築成本),每間公屋成本220-260萬,平均建築面積510尺。值不值得,見人見智。

若果不收回原址換地這項政策,填海將會是更好的選擇(雖然我不同意在選址大嶼山),填海的成本約在1300元平方尺,但卻不需要讓利與發展商,政府可以盡數取得土地的價值。愚見以為,在啓德、將軍澳灣、新油麻地避風塘、深水灣、淺水灣(以地點的優劣為序)的位置填海將會是更佳的選擇。

 

普羅大眾

政府收入少了,福利自然要調整,以600-800億發展成本計算,再加上興趣公屋的500億元。每名市民的可享用的福利將減少付出約為14000至16000元。

當然東北發展會為社會帶來一定利益。公屋輪後者有更多公屋可選擇。

沒有資格買公屋者,買發展區內的私樓則並無得益或損失,政府收足地價與否,理論上並不會影響樓宇的價格,但樓宇供應增加,理論上有助舒緩樓價升勢。

然而,這是否政府最佳利用資源的選項?我相信並不是。政府捨易取難,只因能以造福百姓之名輸送利益與大財團。

新界東北發展區的發展面積共415公頃,假如以太古城的密度發展,可以興建27萬個單位,估計可住71萬人,打個折有也57萬,比現在的規劃多3倍。當然,現時粉嶺上水的交通無法支持這麼多的額外人口。但假如以這個密度發展,絕對植得再起一條鐵路,連接新發展區與市區,不就解決問題了?

 

參考資料

政府文件

1 財務委員會:工務小組委員會討論文件

  1. 東北發展區第一期撥款文件

PWSC(2018 -19)41 – 2019年2月20日

  1. b) 古洞農業園

PWSC(2018-19)43 2019年3月27日

  1. 工 務 小 組支出總目(總目701包含了東北發展區第一期的收地費用)

PWSC(2018-19)35 2018 年12 月12 日

  1. 2015-01「新界東北新發展區計劃」收回及清理土地的一般特惠津貼及特設特惠補償簡介
  2. 2019-04 地政總署 – 新訂收回土地特惠補償率
  3. 2017-04-25 立法會發展事務委員會 – 為受政府發展清拆行動影響的業務經營者而設的特惠津貼

立法會CB(1)801/16-17(01)號文件  

  1. 古洞北分區計劃大綱核准圖編號S / K T N / 2
  2. 粉嶺北分區計劃大綱核准圖編號S / F L N / 2
  3. 2018-05-10 政府發展清拆行動的特惠補償及安置安排 加強措施記者會
  4. 2009-03 新界東北新發展區規劃及工程研究第一階段

公眾參與報告

  1. 2018-04-23 新聞公報:地政總署回應古洞北及粉嶺北新發展區的凍結登記事宜
  • 2019-07-18 新聞公報:古洞北及粉嶺北新發展區的合資格受影響住戶開始獲編配安置單位
  • 2019-11 新界東北新發展區 規劃及工程研究 第二階段 公眾參與摘要
  • 換地申請\\ 換地申請及準則

https://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/text-version/5-1-1-landexchange.php

 

  1. 2017-04-12 立法會二題:資助房屋單位的建築成本

 

報章

2013-01-13 明報 劍青 – 以地之名:翻四叔的囤地帳

2013-07-05 南方都市報(深圳版) 深港邊境將建“加強版傳統新市鎮” 港府公佈新界東北發展最新方案,投1200億元發展古洞北及粉嶺北

2016-04-18基進報道 部署二十年:長實古洞囤地史

2016-06-03 東方日報 馬屎埔收地 爆流血攻防戰

2016-06-03 蘋果日報 村民建塔死守  恒基收馬屎埔 武力清場

2018-01-15東方日報 恒地古洞北完成補地價逾12億

2017-08-23明報 東北背後‧絕望真相

2018-01-26 大公報 恒地馬屎埔地補價逾25億 每呎4151元北區新高 連古洞地共提供2000伙

2018-10-27 信報財經新聞 長實古洞北申寬地積比建約2200伙

2018-11-07 橙新聞4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數

2018-11-13政府放寬新界東北寮屋上樓門檻 村民:似為非法劏房度身訂造

2018-11-18東周網 僭建無王管 政府計錯數 新界收地陷賠償黑洞

2018-11-13巴士的報 天平山村寮屋僭建 分劏出租稱「特快上樓」

2019-01-16蘋果日報 發展局申460億新界東北收地清拆 4,200人需搬遷

2019-01-16 HK01【新界東北】政府:無可能每人都拍手叫絕 惟發展計劃料耗資千億

2019-01-17明報 收地182公頃 或花260億

2019-01-22 東方日報 馬屎埔農民轟政府忽視「耕住合一」

2019-02-15 明報【白石角地】新地雷霆:優景里地皮投資額120億元

2019-02-15 經濟日報–地產站 美聯:大埔白石角豪宅地逾63億元批出地價合理

2019-05-03明報 財委會通過新界東北發展逾335億元撥款

2019-03-19 HK01【明日大嶼】政府指工程總造價6,240億 人工島填海連基建2,560億

2019-09-19 蘋果日報 301公頃官地未善用 面積如14太古城

January 2017

吉澳

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吉澳這個地方很多人都應該聽過,此島位於香港東北,並不在禁區禸,但去過的人相信聊聊無己,皆因以住吉澳的公共交通只巿來往沙頭角碼頭的街渡,而碼頭又在禁區內,變相阻止沒有禁區紙的市民來往。到了往年,街渡船長因為腳痛,不能開船,連不怎樣公共的公共交通也沒了。居民只能租快艇或是坐食環處收集垃圾的順風船出入。

而我是參加油麻地旅遊的行程,才得以包船到吉澳。8:30在馬料水碼頭出發,差不多兩個小時才到達吉澳。船程長卻不悶,航綫左邊是船灣淡水湖,岸邊亦火有奇型怪石,如老虎石、鬼手;航綫右面是馬鞍山市鎮及企嶺一帶,導遊風趣,介紹生動。

吉澳是個小村,村內主道約長300-400米,村民不多、商戶不多、食肆不多。村屋既有舊式硬山形屋頂的村屋,亦有較新的平頂村屋,兩者皆以兩層為主。其中最漂亮的,要數廟祝婆的「麒麟鳯居」,位於水警支部附近,需從吉澳大街行入岔路,才能見到,遊人在大街走動多不會注意到,非常清幽。

吉澳最漂亮的建築,自然是天后宮,天后宮的外牆均使用佛山石灣巧如璋製的瓦脊及陶塑,光緒六年(1880年)製,至今顏色仍然鮮艷。廟內到處是木版雕刻,人物形態生動。只可惜我不熟中國傳統故事,不能讀懂雕刻陶塑。天后宮內藏鬼佬門神及財神各一雙。其來源有兩個講法,第一個講法是英國接收新界後登山吉澳,以及居民在廟內聚雙反抗,便破門而入。後來為緩和與居民的關係而根據啤牌上皇帝的造形畫成門神送給廟宇。第二個講法則是以前兩個啹喀兵負責翻新廟宇,大門髹上油漆後遮蓋了原本的門神,他們惟有半靠記憶半靠想像再參考對方的臉重新畫上,所以門神面相似鬼佬多過似中國人。啹喀兵以為『財』是『菜』,結果財神便拿着菜。當天導遊說的是第一個說法,至於那個可信,便見人見智了。

天后宮外是吉澳的姻緣樹,相傳以前吉澳附近海盗成群,一次劫去村內一女子,而其中一名海盗則偷偷釋放女子,並著她至吉澳天后廟外榕樹等待,變節海盗後來偷走至吉澳村與女子廝守,並將榕樹視為拍拖勝地,傳出去後慢慢就變成姻緣樹。

 

 

 

參考資料

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/food/art/20140815/18830941

http://www.somanhing.com/gotowalk/dist/north/shataukok/kuto/tinhau.pdf

http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20161005/mobile/odn-20161005-1005_00176_042.html